Эксперт против эксперта: как оценивали стоимость аренды участка для Нодария Цискарашвили

Суд по делу Нодария Цискарашвили допросил Элеонору Беланову, которая готовила экспертное заключение о рыночной стоимости в 2017-2023 годах аренды спорного участка. Заседание с очень эмоциональной дискуссией и допросом другого независимого эксперта, который раскритиковал её выводы, состоялось 21 апреля.

Предпринимателю Нодарию Цискарашвили инкриминируют приватизацию участка в Воронеже на улице Дубровина, 13, через фиктивное наличие капитального объекта. Экспертное заключение Элеоноры Белановой было необходимо для определения размера возможного ущерба, который нанёс бенефициар компании «Аллегро» в случае доказательства его вины. Однако сторона защиты усомнилась в достоверности исследования. Поскольку любые подтверждённые ошибки могут привести к признанию экспертизы недопустимым доказательством, судья Валентина Парадовская согласилась с необходимостью допроса Элеоноры Львовны.

Эксперт подтвердила, что для проведения экспертизы материалы дела были предоставлены не полностью, а выборочно. При этом она выезжала на участок в 2024 году, хотя увиденные там объекты не повлияли на итоговую оценку. Элеонора Беланова уточнила, что исследовала не столько стоимость участка, сколько право собственности на участок и ежегодную стоимость его аренды – именно так был сформулирован вопрос к эксперту. Также Беланова выразила недоумение, почему вообще к ней возникают вопросы. Адвокат почти как в том анекдоте про «Почему вы спрашиваете?» – «Работа такая», ответила:

— Вопросы возникают в силу должностных обязанностей по защите подсудимого.

Сторону защиты удивило, что показатели «характеристики и внешний вид участка» по мнению эксперта были неизменны на протяжении нескольких лет. Она напомнила суду о наличии в 2017 году свалки отходов поблизости. Элеонора Львовна привела довод о том, что речь идёт не об ИЖС, а о промышленном объекте, поэтому свалка не влияет на его привлекательность и не является для него ценообразующим фактором.

Следующий вопрос защиты касался того, что эксперт сослалась на Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», который утратил силу в 2015 году. Беланова пояснила, что действующий нормативный акт использует те же стандарты и тот же список литературы.

Из методов расчёта был исключён доходный подход. Адвокат попросила обосновать, что не позволило его применить. По словам эксперта, для этого участок нужно было рассматривать как единое целое с расположенными на нём объектами, а целью оценки была арендная плата за сам участок.

— Вы знали, что на этом участке существуют объекты недвижимости, как вы могли это не учитывать?

— Я вам более того скажу. Мы не то, что могли не учитывать, мы не могли это учесть.

Защита возразила, что в договоре аренды указаны принадлежащие арендатору капитальные строения, а эксперт парировала, что они не были объектами аренды и, соответственно, никак не влияли на размер арендной платы. Капитализацию земельной ренты также не учитывали, потому как задачей и целью исследования было определить ставку аренды, а не ставку капитализации.

— А если бы мы объект капитализировали, мы бы уже получили стоимость права собственности, а не права пользования, – подчеркнула Элеонора Львовна.

В заключении указана формула расчёта и итоговый результат. Как заметила сторона защиты, этот расчёт невозможно проверить, так как неизвестно, какие числа для него брали. А на слово верить эксперту адвокат не пожелала.

Ближе к концу допроса сторона защиты обратилась к суду:

— Эксперт не отвечает на мои вопросы, вместо этого зачитывает своё заключение! Ответьте, почему нет в заключении анализа рынка?

— Есть там это! – убеждала эксперт.

Прокурор поинтересовался, почему хронология платежей с мая 2017 года обрывается январём 2022 года и не включает платежи, которые были произведены после. Беланова ответила, что такие данные ей предоставили, и она не могла включить то, о чём ей не было известно. А далее были платежи, взысканные по решению суда, но эксперт не воспользовалась своим правом, чтобы запросить информацию о них.

Сторона защиты ходатайствовала о вызове в суд независимого эксперта Татьяны Луценко. Татьяна Сергеевна проводила экспертизу экспертного заключения Элеоноры Белановой. Она сообщила, что Беланова в качестве анализа рынка представила таблицу, в которой привела только 6 объектов, причём, из них 4 объекта – за 2015 год, остальные за 2017 год. Ранее Беланова в ходе допроса отвечала на вопрос, почему период исследования 2017-2023 год, а данные взяты за 2017 год и ранее. Она пояснила, что закон допускает использование информации до даты оценки. Далее, для последующих лет, она не стала анализировать рынок, а применила к уже известным суммам индексы, взятые из справочника, потому что посчитала, что этого достаточно. Луценко определила:

Эта таблица анализом рынка не является, потому что в федеральном стандарте оценки написано: мы должны проанализировать сегмент рынка, к которому относится объект исследования. Эксперт должен был сделать анализ рынка на каждый год и привести большее количество объявлений, которые имеются в базе «Архив оценщика».

В итоге Беланова отобрала 4 объекта для сравнения стоимости, поскольку два, по её словам, не подошли по критериям. При этом разброс стоимости составил более 200 %, что уже заставляет сомневаться в их сопоставимости. На допросе она утверждала, что альтернативы быть не могло, поскольку рынок не развит, и других объявлений об аренде участков больше не было. Это в городе-миллионнике-то? Вот Татьяна Луценко нашла в базе за 2017 год 4 аналогичных объекта промышленного назначения более сопоставимой площади и стоимости. «Наверное, если рынок бы был неактивный, этих объявлений бы не было», – заметила она. За 2018 год и последующие года Беланова вообще не проводила анализ рынка, а там содержится ещё больше объявлений с предложением аренды. И это не говоря об уже завершённых сделках, данные о которых содержатся в открытых источниках. Эксперт Луценко пришла к выводу, что её коллега по непонятной причине не проанализировала всю доступную информацию:

Я считаю, эксперту надо было более детально подойти к анализу. Она не проводила анализ рынка за 2018-2023 годы, а вместо этого применила индексацию, а это не сравнительный подход, как написано в заключении.

Причём, как указала Татьяна Луценко, изначально неверно выбранные объекты для сравнения в дальнейшем перемножаются на индекс, и ошибки переходят на другие периоды исследования. Также Татьяне Сергеевне показался странным вывод о том, что в исследовании Белановой ценообразующие факторы всё время оставались неизменными. Зачем тогда вообще проводить индексацию, если изменения цен не было? Кроме того, она попробовала повторить вычисления Белановой, и в некоторых случаях получались другие числа. А из этих перемножений с фактическими и математическими ошибками складывался конечный результат.

— Эксперт сам себе противоречит, не может определиться, как он считал и что. Поэтому я считаю, что результат неверный, – завершила свою мысль Татьяна Луценко.

В целом она высказалась так: экспертное заключение Элеоноры Беленовой недостоверное и неполное, а те расчёты, которые проводились, проводились с ошибками.