Антимонопольная служба уличила мэрию Борисоглебска в незаконной продаже территории «Химмаша»

Федеральная антимонопольная служба (УФАС) по Воронежской области завершила проверку сделки по продаже территории бывшего стадиона «Химмаш» в Борисоглебске, зафиксировав грубые нарушения федерального законодательства со стороны местной администрации. Ведомство передало материалы в прокуратуру для принятия мер реагирования.

Резонансный аукцион состоялся 15 апреля текущего года. Территорию бывшего спортивного объекта ФК «Химмаш» площадью 1,5 гектаров приобрёл местный предприниматель Эдуард Славнов. Цена сделки составила всего 2,22 млн рублей – сумма, сопоставимая со стоимостью скромной однокомнатной квартиры. Единственный конкурент в лице УК «Регион» предложил 2,17 млн рублей, обеспечив формальную видимость конкурентных торгов с минимальным шагом. В итоге огромный городской массив ушёл в частные руки за символические деньги.

Хронология «предпродажной подготовки»

Согласно данным публичной кадастровой карты, участок футбольного клуба имеет вид разрешённого использования (ВРИ) «Спорт», и его кадастровая стоимость составляет 40,23 млн рублей. Однако 6 ноября 2025 года администрация Борисоглебского городского округа Актом № АОКС-36/2025/000588 утвердила новую, беспрецедентно низкую кадастровую стоимость 1,5 га городской земли – всего 81 446 рублей 33 копейки. Это примерно 540 рублей за сотку, столько может стоить разве что непригодный для использования овраг или болото. Похоже, что стоимость земли искусственно обрушили, незадолго перед этим изменив ВРИ на «Парки культуры и отдыха», поскольку такое использование не предполагает извлечения коммерческой прибыли. Любая последующая рыночная оценка будет выглядеть огромным прогрессом и «выгодной сделкой». Кроме того, изменение ВРИ и расчистка территории от трибун позволили не согласовывать приватизацию с депутатами, так как отчуждение земли без объектов недвижимости этого не требует.

Далее, 12 марта этого года, местная оценочная компания ООО «Бороценка» выпустила отчёт, определив рыночную стоимость в 1,63 млн рублей. Спустя всего шесть дней глава администрации Александр Леонов подписал постановление № 640 о проведении аукциона, взяв оценку фирмы «Бороценка» за стартовую. Обычно подобные муниципальные процедуры тянутся месяцами и годами. Здесь же администрация действовала направленно и слаженно. Возможно, чиновники стремились завершить сделку до того, как о ней подробно узнает Гордума или общественность?

 

Интересен выбор компании для оценки рыночной стоимости. «Бороценка» – это молодой, непубличный спутник масштабной бизнес-империи Дмитрия и Алексея Хвастуновых, владельцев ГК «Боравто» и ОО «БДРСУ». Братья также активно участвуют в политической повестке: Алексей Анатольевич – бывший депутат Борисоглебской городской Думы, а Дмитрий Анатольевич получил в концессию воронежский парк «Танаис». Для Хвастуновых с их миллиардными оборотами в автобизнесе и дорожном строительстве, оценочная фирма со штатом в несколько человек – это вспомогательный технический инструмент. У компании нет широкой независимой репутации на открытом рынке, она создавалась под конкретные локальные задачи в Борисоглебске. При этом Хвастуновы, как крупнейшие подрядчики муниципалитета, находятся в постоянном прямом контакте с мэром Александром Леоновым. И вот их оценочная фирма выдаёт отчёт, который помогает администрации быстро продать землю в центре Борисоглебска за символические деньги.

УФАС не усмотрело нарушений в определении стоимости, но ведомство не имеет права проверять качество отчёта об оценке – оно только проверяет наличие бумажки. УФАС видит: отчёт есть, цена в нём выше кадастра, значит, ст. 39.11 ЗК РФ формально соблюдена. А вот прокуратура может оспорить сам отчёт оценщика. Если экспертиза в СРО (Саморегулируемой организации оценщиков) докажет, что ООО «Бороценка» использовало некорректные аналоги (например, сравнивало участок в центре города с землями сельхозназначения на окраине района), отчёт признают недостоверным, и это автоматически аннулирует итоги торгов.

Как администрация сама себе поставила ловушку

Попытка администрации обойти жёсткий депутатский контроль и Жилищный кодекс через изменение вида разрешённого использования привела к ещё более серьёзному правовому нарушению. Проверяя законность аукциона, Воронежское УФАС констатировало:

1. Нарушение пп. 18 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ: земли общего пользования или участки, расположенные в границах зон общего пользования, категорически запрещено выставлять на аукционы.
2. Нарушение п. 12 ст. 85 ЗК РФ: земельные участки, занятые скверами, парками, бульварами и площадями, не подлежат приватизации в частную собственность ни при каких условиях.

Получается, что ВРИ перевели из стадиона в парк и продали как парк, хотя именно парки и нельзя продавать. Как администрация с целым отделом правовой работы могла это допустить?

Поскольку надзор за земельным законодательством не входит в профильные компетенции антимонопольной службы (процедурные рамки проведения электронного торга формально соблюдены), УФАС передало материалы проверки в прокуратуру Воронежской области.

 

Если прокуратура обратится в Арбитражный суд с требованием признать результаты торгов ничтожными и её требования удовлетворят, земля вернётся в собственность муниципалитета, а предприниматель Эдуард Славнов потеряет актив, но получит обратно свои 2,22 млн рублей из дефицитного городского бюджета.

Куда более значительные последствия могут наступить для руководства Борисоглебского городского округа. Продажа земли общего пользования в обход прямого запрета федерального закона содержит признаки преступления, предусмотренного ст. 286 УК РФ (Превышение должностных полномочий).

Интерес предпринимателя Славнова

Кадастровая стоимость является базой для расчёта земельного налога. Продав землю с таким кадастром, администрация обеспечила покупателю копеечный земельный налог на годы вперед, пока не будет проведена новая кадастровая переоценка. Но что делать с участком, который не предусмотрен для коммерческого использования? Если на минуточку допустить, что 9 лет занимающийся операциями с недвижимостью Эдуард Славнов и администрация действовали в связке, то могло быть три основных мотива покупки, и все они строились на предположении, что депутатский корпус и прокуратура не поднимут публичный скандал.

Во-первых, расчёт на последующий перевод земли под застройку. Например, через некоторое время, когда утихнет внимание к торгам, администрация под предлогом «инвестиционного проекта» или «развития территории» вынесет на Думу вопрос о переводе участка из зоны парков в зону Ж-1 (многоэтажная застройка) или О-1 (коммерческая застройка). Славнов либо сам построил бы там жилой комплекс или ТЦ, либо перепродал участок крупному застройщику, получив колоссальную прибыль.

Во-вторых, строительство «условно разрешённых» коммерческих объектов. Вид разрешенного использования «Парки культуры и отдыха» запрещает строить жилые дома, но классификатор ВРИ позволяет возводить в таких зонах определенные коммерческие объекты, как то аттракционы, фитнесс-центры, бассейны, объекты общественного питания. Крупный комплекс приносил бы стабильный доход.

В-третьих, банальная перепродажа актива. Как профессиональный перекупщик, Славнов не мог не оценить экономическую недальновидность или умысел администрации. Возможно, он планировал перепродать участок с наценкой и выйти из ситуации до начала юридических проблем.

Теперь же, после вмешательства прокуратуры, ни один чиновник администрации не рискнёт помогать предпринимателю менять Генплан или выдавать разрешение на строительство, так как это будет билетом в следственный изолятор.